Le marché des SCPI a traversé une période charnière en 2024. Après près d'une décennie de relative stabilité, ces placements pierre-papier ont été confrontés à des périodes plus ou moins déstabilisantes, notamment avec l’épisode inflationniste et le retournement du marché immobilier. Ce qui a eu pour conséquence une baisse de la valeur des parts pour certaines SCPI – tandis qu’à l’inverse, une dizaine d’entre elles ont valorisé leur ticket d’entrée.
Paradoxalement, les rendements délivrés tendent vers la hausse. Ce phénomène est-il le résultat d’une réelle performance ou simplement d’un effet mécanique lié à la diminution des prix des parts ?
Un contexte de correction des prix sur le marché immobilier
En 2023, la remontée des taux d’intérêt a entraîné une correction des prix sur le marché immobilier, impactant la valorisation des actifs des SCPI. Nombre d’entre elles ont été contraintes d’ajuster à la baisse la valeur de leurs parts pour refléter cette nouvelle réalité économique. En conséquence, un effet arithmétique s’est produit : à dividende constant ou en légère baisse, un prix de part réduit améliore mathématiquement le rendement.
Prenons un exemple concret : une SCPI qui verse un dividende annuel de 50 € sur une part initialement valorisée à 1 000 € génère un rendement de 5 %. Si sa valeur baisse à 900 €, mais que le dividende reste inchangé, le rendement grimpe mécaniquement à 5,56 %.
Baisse des prix des parts de l’ordre de -10% à -18%
Le glissement relatif à la valeur des parts s’est enclenché en 2023 et se poursuit en 2024. Cette baisse est estimée en moyenne à -14.3%, sur une fourchette qui s’étend approximativement entre -10% et -18%.
Cette correction s’explique entre autres par une dévalorisation des actifs immobiliers qui fait suite aux nouvelles attentes sur le marché en pleine mutation, de même qu’à la hausse des taux d’intérêt. Citons aussi une baisse de la collecte, limitant les nouveaux investissements et renforçant la pression sur les valorisations. À cela s’ajoute la nécessité d’aligner les prix des parts sur la valeur réelle des actifs du parc immobilier.
Bien que douloureux pour les investisseurs historiques, ces ajustements représentent cependant de nouvelles opportunités d’entrée sur le marché pour ceux qui souhaitent investir et bénéficier de rendements attractifs à un prix d’achat plus faible.
Des rendements réellement en hausse ?
Si l’augmentation des rendements semble favorable aux investisseurs, elle ne traduit pas forcément une meilleure performance des SCPI. Certaines d’entre elles ont réussi à maintenir, voire à améliorer leurs résultats en optimisant la gestion de leur portefeuille immobilier, en arbitrant certains actifs ou encore en diversifiant les baux. Dans ce cas, l’amélioration du rendement n’est pas seulement mécanique, mais aussi le fruit d’une gestion efficace et stratégique.
Par ailleurs, notons que la disparité est significative : les meilleures SCPI affichent un rendement de plus de 8% : Transitions Europe (8.25%), (Upeka 7.96%), Remake Live (7.50%), Iroko Zen (7.32%), NCap Continent (7.01%), sans oublier les performances exceptionnelles de Comète : 10.62%.
