La loi Pinel est un excellent dispositif pour défiscaliser avec l’immobilier, et elle a toujours fait partie de l’un des placements ayant le plus séduit en France, notamment les contribuables fortement imposés. Cependant, le souscripteur est tenu de se conformer à une série de contraintes afin de sécuriser sa réduction d’impôt. Parmi ces dernières : le respect des plafonds de loyer. Comment sont-ils définis pour l’année 2022 ?
Définition du plafond de loyer
Spécifions avant tout en quoi consiste ce plafond : il s’agit du loyer maximum que vous pouvez appliquer dans le cadre de la mise en location du bien Pinel. Il existe en vérité deux types de plafonds : celui qui se rapporte aux loyers proprement dits, c’est-à-dire en fonction de la situation géographique du bien, et celui associé aux ressources du locataire.
Les plafonds selon le zonage
Rappelons que pour être éligible à la loi Pinel, votre logement doit être situé dans les communes appartenant aux zones suivantes : A Bis, A et B2. Ce tracé émane du ministère de la Cohésion des territoires et dont les critères utilisés pour les déterminer sont le nombre d’habitants ainsi que la densité démographique et la demande locative en logement.
Ci-après le barème pour 2022 :
- pour les logements situés en zone A Bis, c’est-à-dire à Paris et en région parisienne, ce plafond est de 17.55 euros par mètre carré
- pour les logements implantés en zone A, dans les grandes agglomérations, le loyer maximal applicable est de 13.04 euros par mètre carré
- pour les logements répertoriés dans les moyennes agglomérations, celles de 250 000 à 150 000 habitants, ce plafond est ramené à 10.51 euros par mètre carré
Remarque : le calcul de la surface utile entre en compte dans la détermination du loyer applicable, de même que celui du coefficient multiplicateur. Cela en addition avec le barème Pinel comme détaillé ci-dessus.
Les plafonds selon les ressources du locataire
À ce paramètre susmentionné s’ajoute les plafonds en considération des ressources du locataire. La loi Pinel a en effet vocation à permettre l’accès au logement neuf, non pas seulement aux ménages aisés, mais à tous types de demandeurs de logement, y compris les ménages modestes. D’où l’instauration de ce paramètre supplémentaire.
Un barème est également mis en place et tient compte à la fois du zonage, ainsi que de la composition du foyer du locataire. Celle-ci est définie comme suit : personne seule, vivant en couple et sans enfant, personne seule ou en couple avec 1 enfant à charge, 2 enfants à charge, 3 enfants à charge, 4 enfants à charge et plus. Dans ce dernier cas, c’est-à-dire à partir du cinquième enfant, une majoration par personne à charge supplémentaire s’applique.
Le choix des locataires par rapport à ces paramètres
Afin de rentabiliser votre investissement Pinel, il est donc crucial de bien savoir déterminer vos locataires, sachant que vous ne pouvez pas déterminer librement le montant des loyers, compte tenu de ces plafonds publiés par décret. Veillez également à choisir des locataires solvables puisque la vacance locative est pénalisante, en particulier si elle s’étend sur une période plus longue que celle prévue par la loi.
Vos locataires peuvent être un membre de votre famille ou un tiers. S’il s’agit de votre enfant ou de votre parent, gardez en tête que leurs ressources peuvent être relativement modestes, puisque ces derniers sont le plus souvent des étudiants ou des retraités. De plus, assurez-vous que vos foyers fiscaux sont dissociés dès lors que vous avez un ascendant comme locataire, conformément aux exigences de la loi.
